Мероприятия по обследованию проводятся, чтобы определить, в каком состоянии находится объект, насколько его конструкции отвечают требованиям к обеспечению безопасности либо выявить нарушения. Эта процедура применяется в отношении не только действующих, но и строящихся, недостроенных или заброшенных зданий. Особенно, если при остановке строительства не была проведена консервация в соответствии с регламентом либо объект эксплуатировался не по правилам.
Среди основных причин, по которым требуется техническое обследование конструкций:
- - распоряжение надзорных органов;
- - решение собственника здания о необходимости мониторинга текущего состояния недвижимости, также при наличии визуально заметных дефектов или после пожаров, коммунальных аварий, воздействий сил природы;
- - в преддверии возобновления строительства здания, которое более трех лет простояло в «заморозке».
В последнем случае обследование проводят, чтобы удостовериться, насколько целесообразно продолжать строительство. Дефекты фундамента или кровли могут вызвать необратимые изменения в строительных конструкциях, из-за чего достройка потеряет смысл. Подобный подход актуален и при планировании капремонта или реконструкции заброшенных зданий.
На основании результатов формируется перечень предстоящих работ, составляется смета с перечислением необходимых стройматериалов и их объемов. Но в большинстве ситуаций приходится обследовать действующие объекты. Это происходит по следующим причинам:
- - нормативные сроки эксплуатации здания истекли;
- - из-за переоборудования, перепланировки, перестройки, расширения изменилась нагрузка на основные строительные конструкции;
- - планируется провести реконструкцию, даже если она не вызовет увеличения нагрузки основание, перекрытия или несущие стены;
- - объект будет эксплуатироваться в других целях, чем прежде;
- - требуется убедиться в отсутствии серьезных повреждений;
- - здание подверглось сильным сейсмическим нагрузкам или перенесло техногенную аварию;
- - для проведения оценки стоимости недвижимости перед продажей или при выставлении приставами на торги.
После получения отчета об обследовании объект признается негодным для дальнейшей эксплуатации, аварийным или нуждающимся в капитальном ремонте. После восстановительных работ или установке новых конструкций требуется снова выполнить обследование, чтобы удостовериться, что обнаруженные проблемы были решены, а новых не возникло.
Задачи обследования
Несущие конструкции обследуют с учетом состояния здания и ожидаемого результата. В зависимости от этого определяется спектр работ. Если владелец недвижимости хочет сдать ее в эксплуатацию, для чего нужно пройти экспертизу надзорных органов, — это одно дело. А если требуется оценить, насколько выгодно достраивать заброшенное производственное здание, годами простоявшего под осадками и ветром, обрушившееся или частично разобранное злоумышленниками — совершенно другое.
Основной перечень работ, которые проводятся в процессе обследования:
- - Осмотр и инструментальная дефектоскопия
- - Выяснение, какими свойствами обладают грунты, на которых расположен объект, путем геологических изысканий
- - Исследование материалов конструкций на предмет прочности неразрушающими методами контроля
- - Отбор образцов из стройматериалов и проведение анализа в лабораторных условиях
- - Установление, какие фактические нагрузки способны выдержать несущие конструкции
- - Определение износа всего объекта и его элементов, условий эксплуатации, несоответствия положения конструкций данным, заявленным в проекте
- - Систематизация полученной информации и ее анализ
- - Формирование отчета
Вне зависимости от типа, назначения, состояния объекта и целей обследования, общая задача — выяснить и передать в точных цифрах, каково реальное его состояние. Такие данные достаточно просто сопоставить с теми, что указаны в проектной документации, госстандартах и нормативных актах, регламентирующих безопасную эксплуатацию зданий и сооружений.
Во время выполнения расчетов специалист убеждается в актуальности предоставленного проекта и соответствия нормативов, по которым строился объект, существующим. Даже за десять лет, прошедшие с момента возведения здания, многие требования и акты могут измениться. А капремонт, реконструкция или строительство должны вестись в рамках современных требований законодательства. Благодаря этому можно избежать потери инвестиций и отказа со стороны надзорных органов в приемке уже достроенного объекта.
Этапы обследования
- Подготовительный. Специалисты знакомятся с исходной документацией, предоставленной заказчиком. Сюда входят проектно-рабочие документы, отчет по изысканиям, экспликация помещений, поэтажные планы, отчет по результатам инженерных и геологических изысканий, если они выполнялись ранее, схемы монтажа инженерных коммуникаций (электропроводки, канализации, водо- и газоснабжения). Также потребуются данные предыдущих экспертиз основных составляющих здания. Во внимание будут приниматься сведения о наличии и месторасположении подземных сооружений, участков с особым режимом использования, санитарно-защитных зон, земель природоохранного назначения, и о том, каким негативным влияниям техногенного или природного характера подвергалось здание.
- Визуальная дефектоскопия. На этом этапе начинается практическая часть обследования. Специалист осматривает здание, включая несущие конструкции и другие элементы, применяя при этом простейшие средства измерения и приборы. Создается подробное описание планировки, осмотр ее на предмет соответствия проектной документации, выполняется фотофиксация обнаруженных разрушений. Основная задача эксперта в этой части обследования — определить, насколько изношены конструкции, существует ли вероятность наличия скрытых дефектов, выявить потенциально аварийные участки. По мере проведения осмотра специалист составляет список, какие инструменты и методы следует задействовать для более тщательной дефектоскопии, чтобы выявить неочевидные невооруженному глазу нарушения.
- Детальное изучение объекта. Выполняется исследование с помощью специального оборудования, проводятся расчеты на основе данных, полученных в результате реализации двух предыдущих этапов. В перечень работы входят: обозначение геометрических параметров всего здания и каждого помещения, сопоставление их с данными, указанными в техническом плане и схемах проектной документации. Если обнаруживаются крупные дефекты, их месторасположение и точные размеры наносятся на план. Из несущих и ограждающих конструкций вынимаются образцы материалов и исследуются. Стальные и железобетонные элементы здания подвергаются неразрушающему контролю, позволяющему определить, насколько изменился их состав, уровень качества арматуры, влажности, изношенности.
- Камеральный. Когда все разрозненные данные будут собраны, они объединяются в единый массив и сравниваются с ПСД, требованиями безопасности, пожеланиями клиента. На базе это специалисты делают выводы о реальном техническом состоянии объекта, перекрытий, несущих конструкций, кровли. Заказчик получает обоснованное и объективное техническое заключение о том, какие отклонения и дефекты были обнаружены в результате обследования, и перечень мероприятий, реализация которых позволит их устранить.
Проведение оценки строительного объекта
К несущим конструкциям относятся элементы, отвечающие за устойчивость, прочность, надежность здания — балки, перекрытия, фундаменты, стены, металлоконструкции и др. Они взаимодействуют между собой, благодаря чему статическая и динамическая нагрузки своевременно и равномерно перераспределяются. Если этого не происходит, существенно возрастают риски обветшания или обрушения здания.
Оценивают состояние конструкций с несколькими целями:
- - перепланировка;
- - реконструкция;
- - капремонт;
- - экспертиза — для разрешения судебных споров об узаконивании самостроя, изъятии у банкрота, признания сооружения аварийным, подлежащим расселению и сносу, а также в ситуации разрушения конструкции по объективным факторам (землетрясение, паводок, ураган), если это привело к жертвам или материальному ущербу.
В зависимости от конечного результата подбирают соответствующую методику.
Сроки выполнения обследования
При условии соблюдения регламента нормативных актов при обследовании конструкций, на точные сроки влияют:
- - местонахождение, площадь, этажность, тип и назначение объекта;
- - предмет исследования;
- - количество и специализация экспертов;
- - необходимого оборудования для проведения изысканий в соответствии с выработанной методикой.
В каждом случае заказ обсуждается индивидуально, а сроки определяются по результатам выезда оценщика и ознакомления с техзаданием.
Для уточнения стоимости и сроков проведения обследования силами проектной организации «Архитектура», позвоните или напишите нам. Мы подробно проконсультируем, что понадобится для оказания этой услуги. Наши специалисты готовы выехать на объект в любое удобное время, чтобы предварительно оценить фронт работ и уточнить детали.
